高端住宅市場發展如何 高端住宅項目發展分析

【資料圖】

近十年，是我國高端住宅市場蓬勃發展的10年，尤其是近5年高端住宅市場新概念不斷涌現，產品、服務也在不斷升級，以綠色、健康、舒適、安全、愉悅的宜居生活為終極目標的高端住宅體系價值的理念已經深入人心，被越來越多的人認同與追崇。高端住宅是一種生活方式，是人類對高品質生活的一種追求，而這種追求永無止盡。綠城、融創、星河灣、龍湖、遠洋、泰禾、萬科、保利、招商、金地、世茂、金茂、華潤、旭輝、金力、天潤等房企在高端開發方面都有所作為，綠城就是這個領域里的標桿企業。

一線城市，尤其是北、上、深，高端住宅市場占比高居九成以上，北京高端住宅均價最高;上海成交最多;深圳量價漲幅最大;公寓高端住宅成交例占比最大;二線城市高端住宅市場，尤其是具有資源優勢的別墅高端住宅有后發優勢。蘇州、成都、廈門、青島等一些城市優秀高端住宅項目品質已經超越一線城市。

據中研普華產業院研究報告《2023-2028年中國高端住宅行業發展前景及投資風險預測分析報告》分析

高端住宅，是指建筑造價平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上的為高端住宅，不享受減半征收契稅的優惠政策;其他住宅為普通住宅。高檔住宅和非住宅就是收取3%的契稅，普通住宅收取1.5%。高檔公寓是指其單位建筑面積銷售價格高于當地普通住宅銷售價格一倍以上的高檔次住宅，通常為復式住宅、頂層有花園或多層住宅配有電梯，并擁有較好的綠化、商業服務、物業管理等配套設施。

高端住宅也就是一般說的非普通住宅，一般來說包括別墅和公寓，具體來說面積一般都大于144平米，容積率都小于1.0。別墅是指在郊區或風景區建造的園林式住宅，一般擁有獨自的私家車庫、花園、草坪、院落等。高端不等于高價格，高端住宅不等于大面積豪宅。

近些年，在建筑行業快速發展的過程中，我國不僅十分重視國內市場，努力做好國家大型工程項目的施工工作，同時也十分注重海外市場，對海外的項目工程進行搶占和承包。我國政府以及建筑企業對建筑方面的研發費用投入也較高，使我國建筑行業的技術和西方發達國家之間的差異不斷減少，甚至在很多方面超過了西方發達國家獨占鰲頭。但是，在我國建筑行業快速發展的過程中，也面臨一些問題。

一、高端住宅成本構成

高端住宅以及房地產價格的形成，具有特殊的形成機制，其內容主要包括：價格的形成方式、形成基礎以及影響形成的因素;采用何樣的價格形式以及各形式間的相互關系，比如，出讓價與出租價的關系，租售比范圍的合理確定;價格結構與商品房的比價關系;價格體系的產生及其變動;單一商品房價格和行業價格總水平的變化情況及其制約因素;如何制訂、調整及管理市場價格，包括管理中各類手段(如行政手段、經濟手段、法律手段等)的相互聯系;房地產價格與其他經濟杠桿的關系及聯系;房地產價格對社會再生產的調節等。

高端住宅行業產業鏈分析

我國房地產行業的上游產業主要由建筑承包商、設計商以及建筑材料提供商組成;中游為房地產開發企業;下游需求主要為個人以及企業購房需求，同時房產中介、物業服務以及裝修裝飾行業作為下游需求的支持型產業。

高端住宅體系價值=城市+地段+產品+配套+圈層+品牌+文化+升值+延展性+珍藏性。高端住宅體系價值是一個動態的函數關系，其中右邊的任何一個元素發生變化，都會改變高端住宅體系價值，其中城市、地段、產品、配套、服務對價值與價格的影響最直接。高端住宅價值標準在項目開發前可作為項目規劃設計時定位參考，在營銷中可以作為營銷重點，在項目投入使用后可作為價值梳理與價值維護所用。

高端住宅行業與上下游行業之間的關聯性

首先，高端住宅業對其他所有產業的后向拉動作用、前向推動作用和總帶動效應出現了先降后升和總體下降的趨勢。其次，高端住宅行業對城市經濟的拉動能力和受城市經濟的推動能力中等，前者較強。高端住宅行業對城市經濟有一定的拉動作用，但是它的影響力逐年下降，在城市經濟中的地位下降。

第三，通過對高端住宅環向關聯密切產業――金融業，典型上游行業――建筑業，以及典型下游行業――批發和零售貿易業的分析可以看到，自進入2010年以來，幾大行業多數指標均體現出總量增長但是增長率不斷下調的特征，從一定程度上也反映了當前高端住宅市場面臨較大的增長壓力，市場供求正逐漸從供不應求走向供求平衡甚至供大于求的趨勢。

在產品開發中，開發商要努力成為產品創新的領先者，成為舒適人居的建設者。在合理利用土地的前提下，進行適度的超前產品設計，戶型面積卻是有節制的，注重經濟性和舒適性，不是“攤大餅”，越大越好。這就是市場上能夠存在和發展的高端產品。存在的未必合理，而合理的必然存在——只有合理的高端住宅才會在市場上長期存在。

高端住宅行業報告由中研普華行業分析專家領銜撰寫，主要分析了行業的市場規模、發展現狀與投資前景，同時對高端住宅行業的未來發展做出科學的趨勢預測和專業的行業數據分析，幫助客戶評估行業投資價值。

未來行業市場發展前景和投資機會在哪?欲了解更多關于高端住宅行業的市場數據及具體詳情的干貨內容，可以點擊查看中研普華產業研究院的報告《2023-2028年中國高端住宅行業發展前景及投資風險預測分析報告》。

高端住宅行業研究報告旨在從國家經濟和產業發展的戰略入手，分析高端住宅未來的政策走向和監管體制的發展趨勢，挖掘高端住宅行業的市場潛力，基于重點細分市場領域的深度研究，提供對產業規模、產業結構、區域結構、市場競爭、產業盈利水平等多個角度市場變化的生動描繪，清晰發展方向。

關鍵詞：